Il contratto di locazione commerciale è quel tipo di contratto mediante il quale si affitta un bene immobile per un'attività commerciale, come ad esempio un negozio, un ufficio o un hotel. E' chiamato anche contratto di locazione ad uso non abitativo per differenziarlo dal tipico contratto d'affitto ad uso abitativo.
Elementi essenziali del presente contratto sono:
Indicazione dell'immobile o locale: Per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. Non è obbligatorio nel preliminare, ma sarà obbligatorio nel contratto definitivo, fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.
Il canone della locazione dell'immobile o locale: Altro elemento essenziale del contratto preliminare di locazione immobiliare è l'indicazione del canone di locazione dell'immobile o locale, e la maniera di pagamento, che le parti sono libere di scegliere nella maniera che ritengono più opportuna.
Durata del contratto definitivo: Per le locazioni commerciali la durata e' di minimo 6 anni, mentre se l'attività svolta è un'attività turistica o alberghiera (hotel, motel, B&B) allora sarà di minimo 9 anni. Entrambi i contratti saranno rinnovabili tacitamente di altri 6 o 9 anni, a meno che non intervenga disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza per quanto riguarda la locazione a 6 anni, o di 18 mesi per quella di 9. La clausola con la quale le parti pattuiscano una durata inferiore ai 6 anni o ai 9 anni è nulla ed è sostituita di diritto a 6 o 9 anni. Se non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per 6 o 9 anni.
Caparra confirmatoria
In questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile.
Caparra penitenziale
La caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria perché è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria conduttrice alla parte promittente locatrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe.
“key money”
Il contratto di locazione commerciale detto “key money” è un particolare tipo di contrattualizzazione diffusa soprattutto nel settore del fashion, della moda e del lusso. Questo contratto prevede che un brand offra una certa somma di denaro, a titolo di buonauscita, ad un’attività che occupa uno stabile con un regolare contratto di locazione poiché ha la necessità di aprire un punto vendito proprio in quella sede.
Molto spesso si tratta di brand di alta moda, che generalmente hanno l’esigenza di stabilirsi nelle strade dove si concerta lo shopping di lusso.
Data del contratto definitivo
Data del contratto definitivo: È di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di locazione, che ovviamente deve essere successiva alla firma del presente preliminare.
Una volta firmato il contratto, le parti potranno registrarlo entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate competente, sia online che personalmente. Non è richiesto per i contratti preliminari di essere registrati, ma la registrazione da più efficacia in caso di problemi che possono sorgere.
Il saldo finale con l'agenzia avviene al momento della firma del contratto preliminare di locazione accettata.
